項目介紹：
谷城新合作商業(yè)街位于谷城商業(yè)核心地段，縣府街、粉水路、粉陽路三條主干道以下，全長約1300米，總建筑面積約3.2萬平方米，總投資6億元。項目建成后，將擴充谷城核心商圈的商業(yè)規(guī)模，形成地下、地面和地上的三維立體商業(yè)格局，未來將輻射老河口、丹江、石花、五山、盛康、廟灘等9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和2個縣級市，成為超過百萬人的一站式體驗消費目的地。它是全市首個地下一站式、全業(yè)態(tài)、情景體驗商業(yè)街，以高品質(zhì)家庭體驗式消費為全新理念，集美食生活、時尚、兒童、娛樂、休閑、體驗于一體，全面滿足一站式消費需求空間。
項目于2019年8月正式開工建設(shè)，計劃于2020年底交付使用
一、谷城新合作商業(yè)街項目簡介
谷城新合作商業(yè)街是谷城縣2019年重點建設(shè)工程，是國家重點平站結(jié)合人防工程，由北京新合作商業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)和運營管理的。該項目位于谷城商業(yè)核心地段，縣府街、粉水路、粉陽路三條主干道以下，項目東起谷城縣府街怡谷大酒店，延經(jīng)粉水路，西至粉陽路世紀廣場。整個項目分二期建設(shè)，一期為怡谷大酒店至粉陽路與化建道子交會處，二期為粉陽路與化建道子交會處至世紀廣場。全長約1300米，總建筑面積約3.2萬平方米，總投資6億元。
新合作·粉水路商業(yè)街是集人防、旅游、文化、消費、休閑為一體的一站式、全業(yè)態(tài)、情景體驗商業(yè)街，建成后，將擴充谷城核心商圈的商業(yè)規(guī)模，形成地下、地面和地上的三維立體商業(yè)格局，將引入LED天幕體驗街區(qū)，根據(jù)實時情景模擬四季變化，帶來視聽震撼體驗，打造谷城全新情景體驗商業(yè)街。該商業(yè)街還將配備特色街區(qū)元素和流行主題裝飾，打造沉浸式網(wǎng)紅街區(qū)，聚合強大消費力，引領(lǐng)商業(yè)新體驗。
項目于2019年8月正式開工建設(shè)，計劃于2020年底交付使用。
二、項目特征分析
1、黃金地段：
業(yè)內(nèi)有一句名言：投資商業(yè)，第一要素是地段、第二要素是地段，第三要素還是地段。地段決定了商鋪的性價比、商鋪的客流量及對消費群體的吸引力。
（1）項目地處谷城城區(qū)中心區(qū)域，周邊商業(yè)氛圍日益濃厚（軍翔百貨，群興購物廣場，肯德基，攬月大廈，中百超市等）；
（2）項目地理位置優(yōu)越，交通便利，位于谷城老城區(qū)商業(yè)主干道縣府路，粉水路與粉陽路；
（3）項目周邊有南河大菜場、實驗小學、匯科家電、西關(guān)市場，世紀廣場、粉陽路小學，谷城三中，陽光學校等其車流量、人流量為項目發(fā)展提供充足的人流量；
（4）項目周邊有縣政府、商務局，公交總站，公路管理所，湖北銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、電信、移動等重要單位，客流量穩(wěn)定，有效提升項目周邊人氣；
（5）谷城的整個公交車線路100%的線路經(jīng)過本項目，交通十分便捷。
2、配套完善：
（1）項目配套設(shè)施方面，具備完善的水、電、暖、寬帶網(wǎng)接口、電話接口等配套設(shè)施，為商戶提供良好的經(jīng)營條件，為消費者提供冬暖夏涼優(yōu)質(zhì)的購物環(huán)境；
（2）社會配套：距離中醫(yī)院醫(yī)院300米、人民醫(yī)院800米；距離粉陽路小學、谷城三中、陽光學校均在500米內(nèi)，距實驗小學約10米；湖北銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、農(nóng)商銀行距離項目均在200米之內(nèi)；
（3）物業(yè)配套：公司組建專門的商管公司，對商戶進行24小時服務，提供保安、保潔、設(shè)施維修、水電管理等服務；
3、新興商圈：
項目由四大文化主題組成，是集購物、休閑、娛樂、美食等多功能業(yè)態(tài)組成，多種復合業(yè)態(tài)，互為依勢，有效互動，通過名吃、名品、名店的加盟，將成為谷城的城市核心商業(yè)街。
4、經(jīng)營理念：
谷城新合作商業(yè)街實行統(tǒng)一營運規(guī)范，統(tǒng)一營銷策劃、調(diào)整品牌升級、優(yōu)化經(jīng)營布局，保障物業(yè)管理，樹立和提升了谷城新合作商業(yè)街整體經(jīng)營形象和檔次，為經(jīng)營者和消費者營造了時尚、舒適、安全的經(jīng)營環(huán)境和消費環(huán)境。統(tǒng)一形象管理（店招統(tǒng)一規(guī)格、尺寸一致），統(tǒng)一招商管理（在招商過程中著眼于長遠，兼顧到各業(yè)態(tài)、各商戶的經(jīng)營，使商戶能夠共榮發(fā)展），統(tǒng)一經(jīng)營主題（項目總體上有個明確的定位，各商業(yè)街區(qū)有自身的定位比如：美食一條街等），統(tǒng)一物業(yè)管理（主要是設(shè)備管理、工程管理、水電管理、治安管理、清潔衛(wèi)生管理），統(tǒng)一服務監(jiān)督（主要是商品質(zhì)量、文明禮貌、營業(yè)時間、服務態(tài)度等）的優(yōu)勢徹底打破了以往傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營混亂，魚龍混雜的詬病。賦予每條街區(qū)不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，彌補當?shù)厣虡I(yè)發(fā)展不足。通過品牌的集中效應，帶動街區(qū)商業(yè)發(fā)展，引領(lǐng)當?shù)厣虡I(yè)發(fā)展潮流。
5、規(guī)模優(yōu)勢：
谷城新合作商業(yè)街實行滾動開發(fā)、統(tǒng)一管理的開發(fā)模式，項目分兩期建設(shè)，總建筑面積近32000㎡，是谷在規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最全、商品最豐富的地下商業(yè)街。
6、業(yè)態(tài)優(yōu)勢：
項目通過差異化、特色化定位，實現(xiàn)與街面的軍翔百貨、群興購物廣場、攬月大廈等業(yè)態(tài)互補、錯位經(jīng)營，填補其業(yè)態(tài)及品牌上的空白，增加餐飲、休閑、娛樂、中高檔品牌業(yè)態(tài)比例，實現(xiàn)客流共享，使消費者享受到一站式體驗。
7、專業(yè)化管理：
谷城新合作商業(yè)街由公司組建專業(yè)的招商運營團隊（由公司聘請具有豐富商業(yè)招商經(jīng)驗、運營經(jīng)驗、物業(yè)管理經(jīng)驗的商業(yè)人士對項目進行操作，通過市場調(diào)研、項目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑規(guī)劃設(shè)計、招商宣傳推廣等流程進行操作，期間結(jié)合統(tǒng)一的宣傳推廣，為入住商戶造勢，對商戶進行統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一營銷策劃），在充分的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)階段谷城的商業(yè)格局及行業(yè)發(fā)展趨勢，規(guī)劃合理的業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營布局，充分考慮車流和人流走向，做到布局合理形成整體優(yōu)勢。
隨著谷城新合作商業(yè)街的啟動，我們與軍翔百貨、中百超市、群興購物廣場、攬月大廈等一起將成為谷城商業(yè)氛圍最濃厚的商圈，憑借優(yōu)越的地理位置，便捷的交通，旺盛的人流，完善的配套設(shè)施，專業(yè)化的管理，合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃布局，谷城新合作商業(yè)街將為谷城商業(yè)的繁榮和發(fā)展提供良好的環(huán)境，改變和引領(lǐng)周邊居民改變消費習慣，是谷城商業(yè)核心轉(zhuǎn)移和商業(yè)發(fā)展升級的核心動力。
三、招商組市策略
項目在啟動階段采取“放水養(yǎng)魚”、“品牌拉動、莊家托市”、 “品牌共贏”戰(zhàn)略。
1、放水養(yǎng)魚：
在市場啟動初期，開發(fā)商、投資者通過系列的優(yōu)惠政策先把經(jīng)營戶、消費者吸引過來，通過大量經(jīng)營戶的入駐來啟動市場，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務做法，將整個商業(yè)街作熱，而后根據(jù)運營狀態(tài)，適當穩(wěn)步地調(diào)整租金；這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意”的原則。如果前期就向入住商戶收取過高的租金，結(jié)果無異于殺雞取卵。
2、品牌拉動、莊家托市：
在市場啟動階段經(jīng)營者觀望態(tài)度較濃，通過項目的宣傳、推廣，把有影響力的商家、消費者認可度較高的商家、規(guī)模較大的商家、主力店引入項目，以此來帶動其它商家的進駐。
3、品牌共贏戰(zhàn)略：
常言說“一根筷子容易斷，三根筷子斷就難”，作為一個特色商業(yè)步行街，如果經(jīng)營戶各自為政，各自宣傳自己的品牌就很難形成大的氣候，只有通過整個項目進行統(tǒng)一宣傳，才能吸引更多的一站式消費者，才能擴大項目的影響力。通過多業(yè)態(tài)組合、吸引眾多的品類商家，發(fā)揮品牌集中效應，可以實現(xiàn)客流共享，如果商戶各自為政，將削弱品牌集中帶來的優(yōu)勢，項目也將無法有效引領(lǐng)當?shù)厣虡I(yè)發(fā)展和承載商業(yè)繁榮，改變當?shù)鼐用裣M習慣的使命。通過項目進行統(tǒng)一宣傳，可以吸引更多的一站式消費者，才能擴大項目的影響力。
四、交通分析&人口分析
1、交通分析
谷城交通網(wǎng)絡：高速、高鐵、國道、省道、機場四通八達，距襄陽劉集機場63KM，60分鐘車程；距谷城高鐵站3KM，7分鐘車程；距客運站中心2KM，5分鐘車程；谷竹高速、漢十高速、谷孟高速、福銀高速穿城而過；222、241、316、三條國道縱橫交錯；新增251、275、368、467 省道 ；漢十高鐵從武漢到十堰，途徑谷城站，西武高鐵谷城北站年底將運行開通
2、項目周邊人口分析
谷城縣轄城關(guān)、冷集、石花、五山、紫金、南河、盛康、廟灘、茨河9個鎮(zhèn)和趙灣鄉(xiāng)，設(shè)谷城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和薤山旅游度假區(qū)，242個行政村、48個社區(qū)居民委員會。2018年年末戶籍人口59.86萬人。男性30.81萬人，女性29.05萬人；鄉(xiāng)村人口30.73萬人，城鎮(zhèn)人口29.13萬人
3、經(jīng)濟分析
谷城處于襄陽古隆中-武當山-神農(nóng)架旅游中心地帶，2018年，全縣6個景區(qū)，接待旅游人數(shù)384.5萬人次，同比增長9.7%；全年旅游總收入22.1億元，同比增長9.7%
谷城近6年來GDP持續(xù)穩(wěn)健增長，2018年生產(chǎn)總值達375.10億元，同比增長8.1%，年增長連續(xù)6年保持8——10%，整體經(jīng)濟呈高速發(fā)展狀態(tài)，為本案發(fā)展提供了有力經(jīng)濟后盾。
谷城社會消費品零售總額從2013年的73.00億元上升到2018年的135.10億，同比增長12%，年均增長13.40%
谷城2018年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達32508元，同比增加2744元，增長9.2%，城鎮(zhèn)居民可支配收入從2013年的17273元增加到2018年的32508元，年均增長10%
五、臨街商鋪與步行街商鋪區(qū)別
1、臨街商鋪的特征
臨街商鋪各自獨立設(shè)點，互不干預，很難形成一定的規(guī)模效應。消費對象是周邊固定的消費群，消費目的單一，從業(yè)態(tài)分布來講，比較分散，不能形成聚合效應，由于沒有的統(tǒng)一的管理，很難形成業(yè)態(tài)互補的經(jīng)營格局。
2、步行街商鋪的特征
（1）步行街商鋪，依附于步行街兩側(cè)，店鋪裝修風景各異，為消費者提供良好的購物消費環(huán)境，在滿足人們在消費的同時還可以體驗這里時尚的休閑、旅游空間。
（2）步行街的業(yè)態(tài)定位為復合業(yè)態(tài)，集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體，在這里消費，可以享受一站式的服務，即在購物的同時可以享受美食、健身
、娛樂等活動�？梢詷O大的帶動消費者前來消費，并能夠起到良好的聚集效應。
（3）由于這里的商鋪各具特色，又互不影響，即彼此競爭，同時又相互帶動，這種經(jīng)營格局客觀上既促進了經(jīng)營者提高自身經(jīng)營管理水平，同時又使經(jīng)營者提高了經(jīng)營效益。在這樣的步行街里很容易形成品牌效應，就像上海的南京路、新天地，北京的王府井一樣。
（4）在步行街經(jīng)營，可以享受專業(yè)化的物業(yè)管理服務和良好的經(jīng)營環(huán)境，這就解決了經(jīng)營者的后顧之憂。如果是單一的臨街商鋪則很難形成統(tǒng)一的管理模式。
（5）步行街內(nèi)通過品牌加盟，莊家托市，不僅可以帶動中小經(jīng)營者提高經(jīng)營管理水平，同時還可起到聚客效應，從而帶動整個步行街的旺盛的人氣，形成濃厚的商業(yè)氛圍。
