2017年，將是實(shí)體零售重新出發(fā)的轉(zhuǎn)折年

近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布了《CBRE大中華區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望報(bào)告》，從基本面、供應(yīng)面、需求面對(duì)2017年中國(guó)零售業(yè)物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了展望。

報(bào)告指出，2017年或?qū)⑹菍?shí)體零售重新出發(fā)的轉(zhuǎn)折之年。

1、基本面：零售基本面逐步轉(zhuǎn)向?qū)嶓w零售

2017年或?qū)⑹菍?shí)體零售重新出發(fā)的轉(zhuǎn)折之年。

網(wǎng)購(gòu)對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖擊正逐步減輕，線上零售更加積極地?fù)肀Ь�下實(shí)體，并將之作為重要的未來(lái)增長(zhǎng)領(lǐng)域。

購(gòu)物中心和實(shí)體店在體驗(yàn)性和場(chǎng)景化方面的不斷提升，將從供給側(cè)為消費(fèi)升級(jí)創(chuàng)造條件，并持續(xù)推動(dòng)消費(fèi)者向?qū)嶓w商業(yè)回歸。

從消費(fèi)者和消費(fèi)能力的角度看，隨著收入的增加，上層中產(chǎn)/富裕家庭占比，將在未來(lái)五年中突破全國(guó)家庭數(shù)量的一半。他們消費(fèi)主導(dǎo)力的加強(qiáng)，對(duì)消費(fèi)升級(jí)起到進(jìn)一步的推動(dòng)作用。

以體驗(yàn)為內(nèi)核的服務(wù)型消費(fèi)在中國(guó)正處于由上層中產(chǎn)階級(jí)“量變”和消費(fèi)結(jié)構(gòu)“質(zhì)變”雙重驅(qū)動(dòng)的風(fēng)口。

中國(guó)供給側(cè)的改善，需要實(shí)體商業(yè)的貢獻(xiàn)，因此，2017年或?qū)⑹菍?shí)體零售重新出發(fā)的轉(zhuǎn)折之年。

供應(yīng)面：2017年800萬(wàn)㎡新增供應(yīng)逼近

2017年，中國(guó)整體零售物業(yè)市場(chǎng)新增供應(yīng)量預(yù)計(jì)將進(jìn)一步放大，市場(chǎng)將迎來(lái)800萬(wàn)平方米左右的新入市項(xiàng)目。其中，北、上、廣、深四大一線城市占供應(yīng)總量的29%左右，其余二線城市約占71%。

1、一線城市中，北京和廣州兩地新增體量不大。

北京有超過(guò)6成的項(xiàng)目位于王府井和CBD的核心商圈，且由有經(jīng)驗(yàn)的業(yè)主開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)；而廣州僅有一個(gè)新項(xiàng)目入市。深圳和上海的供應(yīng)總量分列全國(guó)首、次位。

2、二線城市中，未來(lái)三年，中西部四城將面對(duì)持續(xù)大量新增供應(yīng)的考驗(yàn)，其中成都、武漢作為品牌進(jìn)駐該區(qū)域的門(mén)戶城市風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。華東區(qū)域的供需平衡相對(duì)較好，但無(wú)錫商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)仍存較大風(fēng)險(xiǎn)。

需求面：傳統(tǒng)服飾品牌擴(kuò)張持續(xù)放緩

據(jù)CBRE監(jiān)測(cè)，2016年奢侈品牌和百貨商場(chǎng)繼續(xù)優(yōu)化整合其原有門(mén)店網(wǎng)絡(luò)，輕奢品牌和多品牌買(mǎi)手店增長(zhǎng)穩(wěn)定。

快時(shí)尚品牌仍然保持較快的擴(kuò)張勢(shì)頭，但受?chē)?guó)際快時(shí)尚品牌布點(diǎn)繼續(xù)向下一級(jí)城市滲透和個(gè)別品牌關(guān)店的影響，增速亦有所放緩。

新消費(fèi)從商品到服務(wù) 綠色健康引領(lǐng)新風(fēng)尚

現(xiàn)今，消費(fèi)者需求的更迭與升級(jí)，正在引領(lǐng)零售業(yè)從傳統(tǒng)的服飾穿戴向生活方式轉(zhuǎn)型，更多地關(guān)注文化娛樂(lè)、健康生活等多維度的消費(fèi)體驗(yàn)，“健康”和“酷玩”成為兩大增長(zhǎng)主題。

據(jù)調(diào)查，82%中國(guó)消費(fèi)者愿意花更多的錢(qián)購(gòu)買(mǎi)健康食品。

消費(fèi)者在飲食方面從注重美味和性價(jià)比，到追求安全、健康的食品，催生了餐飲行業(yè)有機(jī)、新鮮材料的餐廳涌現(xiàn)，傳統(tǒng)餐飲品牌力推健康飲食新概念。

預(yù)計(jì)2017年將有更多的健康餐飲品牌獲得資本市場(chǎng)的青睞，從而擁有充裕的資金用以門(mén)店或渠道的擴(kuò)張。

首先，中國(guó)消費(fèi)者從速溶咖啡向沖調(diào)咖啡的明顯傾倒，亦是對(duì)健康和品質(zhì)餐飲的追求體現(xiàn)。

目前，中國(guó)人均年咖啡消費(fèi)量?jī)H為5杯，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于日韓每年人均300杯的水平，以及全球240杯左右的平均值，這一巨大差距，昭示出咖啡連鎖店經(jīng)營(yíng)商在中國(guó)所面臨的巨大的市場(chǎng)機(jī)遇和成長(zhǎng)空間。

其次，運(yùn)動(dòng)相關(guān)消費(fèi)是“健康”這一新消費(fèi)主張下另一個(gè)重要分支。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，到2020年，每周參加1次及以上體育鍛煉的人數(shù)達(dá)到7億，經(jīng)常參加體育鍛煉的人數(shù)達(dá)到4.35億，體育消費(fèi)總規(guī)模達(dá)到1.5萬(wàn)億元。

近年來(lái)井噴的馬拉松賽事場(chǎng)次，也是“全民健身”的見(jiàn)證，預(yù)計(jì)2017年將舉辦500場(chǎng)馬拉松賽事。

與運(yùn)動(dòng)健身蓬勃興起相對(duì)應(yīng)的，是運(yùn)動(dòng)服飾裝備亮眼的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和擴(kuò)張計(jì)劃。

新消費(fèi)環(huán)境下運(yùn)動(dòng)休閑品牌的發(fā)展已進(jìn)階為“科技+運(yùn)動(dòng)”時(shí)代，預(yù)計(jì)2017年，運(yùn)動(dòng)休閑品牌將繼續(xù)保持活躍的擴(kuò)張趨勢(shì)，并在此基礎(chǔ)上更多地融合移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)功能。

此外，近年來(lái)電影票房的迅速增長(zhǎng)、主題樂(lè)園產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，都印證了不斷增長(zhǎng)的娛樂(lè)新消費(fèi)的需求。

展望2017年，文娛類零售商將在門(mén)店數(shù)量和商家品類上有進(jìn)一步的提升，以IP概念、親子、體驗(yàn)為主題的零售門(mén)店將進(jìn)一步擴(kuò)展，選址重點(diǎn)區(qū)域仍將是居民收入較高、消費(fèi)力較強(qiáng)的一線城市以及核心二線城市。

CBRE大中華區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部董事總經(jīng)理黃蔚表示：“線上、線下的零售模式在博弈多年后從完全對(duì)立進(jìn)階為相互融合，以及居民收入的快速增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)了中國(guó)基數(shù)龐大的消費(fèi)者持幣尋找消費(fèi)升級(jí)的下一站等因素，實(shí)體商業(yè)重拾增長(zhǎng)的潛力。2017年或?qū)⑹菍?shí)體零售重新出發(fā)的轉(zhuǎn)折之年。”

新機(jī)遇投資需求持續(xù)活躍 海外投資穩(wěn)中生變

在流動(dòng)性寬松的背景下，2016年商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)交投活躍，全年成交總額達(dá)1,500億元，同比上升85%，創(chuàng)下歷史新高。

展望2017，投資需求盡管受到貨幣政策、匯率及物業(yè)租賃市場(chǎng)波動(dòng)的影響，但商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)階段性峰值，以及地產(chǎn)基金到期迫近等因素都將促使國(guó)內(nèi)可交易資產(chǎn)數(shù)量增加，交易活躍度仍將保持較高水平。

2016年下半年以來(lái)，收緊流動(dòng)性閘門(mén)推進(jìn)去杠桿的呼聲漸起。

在2017年“穩(wěn)健中性”的貨幣政策下，國(guó)內(nèi)基準(zhǔn)利率預(yù)計(jì)保持穩(wěn)定在低位，貨幣供應(yīng)增速雖預(yù)期小幅回調(diào)，但仍將平穩(wěn)增長(zhǎng)，理財(cái)、信托和債券等產(chǎn)品的監(jiān)控亦全面加強(qiáng)，國(guó)債利率的上行進(jìn)一步壓縮房地產(chǎn)投資回報(bào)率及無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率間的利差，因此回報(bào)率難有大幅下行空間。

在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供不應(yīng)求以及海外投資受限的雙重作用下，預(yù)計(jì)未來(lái)整體回報(bào)率仍趨平穩(wěn)。流動(dòng)性漸緊，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格拐點(diǎn)已至？

1、寫(xiě)字樓市場(chǎng)：預(yù)計(jì)個(gè)別寫(xiě)字樓租金進(jìn)入下降通道的一線城市或迎來(lái)資產(chǎn)價(jià)格的盤(pán)整期，在供求情況有所好轉(zhuǎn)的一線城市（如廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)），資本值可能步入加速期。二線城市在供應(yīng)壓力下租金仍將受壓，但總體需求將從P2P退潮的低谷中走出。

2、零售物業(yè)市場(chǎng)：二線城市投資回報(bào)率預(yù)計(jì)亦進(jìn)一步分化，成都、杭州、南京等基本面穩(wěn)健、供求關(guān)系相對(duì)平衡的強(qiáng)二線城市，回報(bào)率預(yù)計(jì)有所壓縮。

3、物流地產(chǎn)市場(chǎng)：受有限的土地資源及穩(wěn)定租賃需求的帶動(dòng)，整體資本值仍呈上升態(tài)勢(shì)。

據(jù)觀察，十三五規(guī)劃期間，軌道交通向二三線城市延伸，2020年預(yù)計(jì)全國(guó)有50個(gè)城市擁有地鐵。2015年中國(guó)城鎮(zhèn)化率超過(guò)55%，2020年將提高至60%。

交通設(shè)施的完善和人口的導(dǎo)入，往往意味著商業(yè)版圖的擴(kuò)大，因此，城市化的主旋律下，人口導(dǎo)入和基礎(chǔ)建設(shè)成為了判斷投資機(jī)會(huì)的量尺。

而且，繼第一次全國(guó)寫(xiě)字樓供應(yīng)高峰期已過(guò)去十年，預(yù)計(jì)自2017年起，老舊物業(yè)體量將大幅增加。

由于設(shè)計(jì)、建造的原因，市場(chǎng)上有大量存量資產(chǎn)折舊較快，又或是因?yàn)槭袌?chǎng)格局演變，原有物業(yè)未能實(shí)現(xiàn)最佳用途。

在核心商圈新增供應(yīng)減少、可售物業(yè)有限的背景下，中心城區(qū)里城市更新、翻新改造物業(yè)帶來(lái)的增值型投資機(jī)會(huì)，將為回報(bào)率要求更高、資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的投資者帶來(lái)機(jī)會(huì)。

與此同時(shí)，消費(fèi)升級(jí)的主題始終貫穿于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著中產(chǎn)階級(jí)群體的擴(kuò)大以及消費(fèi)者收入水平的提高，國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求已經(jīng)從衣食住行等生存型消費(fèi)向精神層面的享受型消費(fèi)推進(jìn)。

在此背景下，體驗(yàn)、餐飲、教育以及服務(wù)類消費(fèi)將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)格局產(chǎn)生巨大影響。

據(jù)歐盟委員會(huì)2016年數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)企業(yè)研發(fā)投資額同比大增24.7%，全球排名第四。

包括汽車(chē)制造業(yè)、計(jì)算機(jī)、通信、醫(yī)藥制造業(yè)等高端制造業(yè)的利潤(rùn)均以高于傳統(tǒng)制造業(yè)平均增速的速度在擴(kuò)張。產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈升級(jí)及傳統(tǒng)制造業(yè)往中西部遷移，催生了科技園和高級(jí)廠房的投資機(jī)會(huì)。

此外，近期在持續(xù)的資本外流帶來(lái)人民幣進(jìn)一步貶值的壓力下，中國(guó)政府加強(qiáng)資本管控，并對(duì)國(guó)企10億美元以上的境外不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)行更為嚴(yán)格的審核。

這將使得以大型國(guó)有企業(yè)及保險(xiǎn)公司為代表的中國(guó)買(mǎi)家，在選擇投資標(biāo)的時(shí)將更為謹(jǐn)慎、對(duì)投前環(huán)節(jié)的把控將更為嚴(yán)格。

然而，中國(guó)資本“走出去”的長(zhǎng)期趨勢(shì)以及長(zhǎng)期國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略不會(huì)改變。加之國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、成熟物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、回報(bào)率下行等因素，以及央行貨幣政策分化、人民幣貶值預(yù)期，將成為更多投資者向海外資產(chǎn)配置傾斜的催化劑。但受近期政策風(fēng)向影響，2017年交易可能集中在下半年。

CBRE大中華區(qū)投資及資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理李凌認(rèn)為：“2017年宏觀上穩(wěn)定內(nèi)部利率環(huán)境與出境投資審查收緊都會(huì)帶來(lái)更多配置國(guó)內(nèi)資產(chǎn)的需求，因此預(yù)計(jì)中國(guó)商用物業(yè)投資市場(chǎng)仍會(huì)保持非常活躍的態(tài)勢(shì)。而中長(zhǎng)期來(lái)看，政府會(huì)繼續(xù)支持境內(nèi)投資者戰(zhàn)略性布局海外資產(chǎn)，中資機(jī)構(gòu)也將持續(xù)推進(jìn)海外資產(chǎn)配置，但會(huì)謹(jǐn)慎選擇投資標(biāo)的并關(guān)注其表現(xiàn)�！�