大又商業(yè)江圣捷：疫情之后，“三無”商業(yè)將崛起！

作為在商業(yè)地產領域深耕近20年的資深人士，并經歷過“非典”時期零售商業(yè)，江圣捷預測，實體商業(yè)真正要到9月份才會重新恢復到新冠肺炎疫情爆發(fā)之前的水平。

江圣捷曾任益田商業(yè)集團副總裁、泰禾集團招商中心總經理，先后參與開發(fā)運營了福州東二環(huán)泰禾廣場、深圳KK MALL等多個商業(yè)項目，隨后創(chuàng)立了專注于商業(yè)空間運營的“大又商業(yè)”。

在江圣捷看來，此次新冠肺炎疫情對實體商業(yè)的影響與“非典”時期相比“有過之而無不及”。他認為，當疫情得到有效控制后，消費者的低頻次消費模式會維持一段時間，預估實體商業(yè)真正要到9月份才會重新恢復到新冠肺炎爆發(fā)之前的水平。反之，無接觸的無感支付、無人服務、無人商店等行業(yè)將會得到大力發(fā)展，減少人與人的接觸，快捷的購物體驗越來越受歡迎。

“從短期來看，商業(yè)地產行業(yè)經歷過此次抗擊疫情的行動后，會更加注重商業(yè)體的消殺防護工作，同時，建議商場進行適當?shù)挠布�改造，尤其是在新風系統(tǒng)、過濾系統(tǒng)等硬件。”

從長遠來看，江圣捷認為，商業(yè)地產行業(yè)需要升級衛(wèi)生要求和標準，投入更多資源確保消費者有一個好的安全的購物環(huán)境；并呼吁行業(yè)建立一套對突發(fā)疫情的反應機制，根據(jù)危害的不同級別，啟動不同的對應措施，做到不慌亂，有效果。

記者：新冠肺炎疫情疫情對實體商業(yè)帶來怎樣的影響？與“非典”時期有何不同？ 

江圣捷：此次新冠肺炎疫情對實體商業(yè)影響非常大。

首當其沖的便是餐飲行業(yè)，這是致命的打擊。一方面由于此次新冠肺炎來源是亂吃野味，無形當中，大家對外出就餐有了天然抵觸，且人群聚集容易感染，政府于一開始便對餐飲業(yè)態(tài)進行限制。另一方面，則是很多餐飲品牌都在年前儲備了大量貨品食材，結果年夜飯、聚餐等全部取消，食材基本無用了，從目前來看，2月份也基本泡湯。無任何業(yè)績的同時人工成本照常支出，后續(xù)情況如何目前仍無法判斷，若疫情再持續(xù)2個月以上，相當一部分的小餐飲企業(yè)要倒閉。

其次是旅游業(yè)，疫情的發(fā)展對酒店、交通、餐飲、門票等收入影響也是致命的。
再爾就是影院、KTV、酒吧等人流密集的休閑娛樂業(yè)態(tài)，比如此次賀歲大片《囧媽》直接上線免費播放了，玩法全變了，直接越過影院線上直播了。其它影響也在陸續(xù)顯現(xiàn)，可以說此次疫情對社會造成的是全面的影響。

與“非典”有很大不同，這次病毒傳播性更強，“非典”疫情主要時間為2002年12月到2003年4月，當時我在深圳籌備新項目開業(yè)，“非典”在內地造成的影響還未有2008年金融風暴影響大。

而此次疫情是在中國中心城市武漢爆發(fā)，且沒有在最佳時間控制住，返鄉(xiāng)過年致使500萬人從武漢向全國迅速擴散，因此為了有效地控制疫情擴散，導致政府直接停止人流密集的活動。

如今已進入2月份，還未看到疫情有完全扭轉的跡象。行業(yè)整體信心不足，這對今年籌備開業(yè)的項目會產生很大影響。

記者：當時“非典”您所在的企業(yè)是如何應對的？

江圣捷：2003年初應對“非典”，我們主要是加強病毒的消殺，對人群接觸密集的電梯、洗手間等按小時來消毒，阻斷傳播，大家戴口罩防護，沒有進一步的升級安全級別。其次，我們盡量電話、郵件溝通工作，但是沒有像現(xiàn)在這么發(fā)達的互聯(lián)網。

記者：當下針對“新型冠狀病毒感染肺炎疫情”，大又商業(yè)旗下運營項目采取了怎樣的措施？

江圣捷：首先，各大項目縮短了營業(yè)時間，從1月25日到2月9日，營業(yè)時間縮短到10：00-18：00，除了超市等民生保障商戶開業(yè)之外，其余閉店等待通知，開業(yè)率在30%左右。

其次，做好商場消毒，購買了酒精、消毒液，每天至少兩次消毒，員工全部佩戴口罩，且提醒購物顧客必須佩戴口罩。由于現(xiàn)在口罩物資緊張，為確保一線工作人員安全，我們通過各種渠道采購；再者，盡量在家辦公，移動辦公，配合這段非常時期，做好自己，就是保護大家。

記者：本次疫情對貴公司旗下的商場客流、銷售額影響情況如何？

江圣捷：目前基本屬于半停業(yè)狀態(tài)，仍在營業(yè)的兩個項目，開業(yè)率只有30%左右，一個商場近200家客戶，目前分別只有30多家客戶在經營，包括超市、藥店、便利店等，餐飲基本全部關閉，開業(yè)的以外賣為主，每天客流、車流降到只有原來10%不到。近期是潛伏發(fā)病的高峰期，所在城市各小區(qū)更加收緊人員活動，每兩天只能允許一家一人外出購買日用品，其余都不能外出，除了超市銷售表現(xiàn)好之外，其余都不行。因為無人消費，有的商家開業(yè)后又申請閉店。整體情況需等2月10日正式開工后，再觀察。

記者：除了客流與銷售額，您認為疫情對購物中心還會產生哪些長遠影響？

江圣捷：此次肺炎對整個國家影響都是非常深遠的。我覺得對購物中心而言，主要在以下幾方面產生影響：

● 一是所有商場消殺將大大加強，成為日常工作標準，未來商場肯定要投入更多資源，確保公共衛(wèi)生，保障消費者的購物安全；

● 二是項目在設計或改造的源頭就要做好新風系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、采光以及PM2.5過濾設備等，尤其是封閉的盒子，盡量做到與室外無差異；

● 三是商場將增強購物體驗，增加與顧客的線下互動，提高顧客的粘性；

● 四是開放式街區(qū)、夜色經濟將迎來新的發(fā)展，購物安全性比室內高，像大又旗下南寧盛天地、深圳僑城一號都是街區(qū)商業(yè)；

● 五是無接觸的無感支付、無人服務、無人商店將得到大力發(fā)展，減少人與人的接觸，快捷的購物體驗越來越受歡迎。

記者：您預測此次疫情對商業(yè)的影響會持續(xù)到什么時候？

江圣捷：我認為將持續(xù)到5月份，6月之后緩解，之后大家會比較小心，仍是會盡量減少外出消費的頻次，預估實體商業(yè)真正要到9月份才會重新恢復到新冠肺炎疫情爆發(fā)之前的水平。

記者：此次疫情后，商業(yè)地產行業(yè)要怎么進行恢復和發(fā)展？

江圣捷：首先，要面對現(xiàn)實，先做好防護和消殺工作，確保疫情不擴散，給大家一個安全放心的購物環(huán)境。

其次，建議商場，尤其是封閉的商場要進行適當?shù)挠布�改造，加強新風系統(tǒng)，增加過濾系統(tǒng)、優(yōu)化排油煙系統(tǒng)等，讓賣場空氣更清新，體驗更好。

再者，同商家一起，特別是餐飲商戶，多做外賣，作為甲方或業(yè)主方，我們主動給商家減免租金，至少在2-4月期間，大家能共同扛過去。

最后，還是要不斷優(yōu)化我們自己的品牌組合、提高服務質量，加強同消費者互動，讓利消費者，逐步引導，重回線下實體消費。

記者：針對此次疫情的影響，您認為政府出臺什么政策比較有效？

江圣捷：截至目前，我已經看到不少地方政府都出臺了支持實體商業(yè)的措施，比如保障貸款額度不低于2019年、貸款利率下浮10%、國有物業(yè)業(yè)主主動減租2個月、延緩繳納社保等都非常接地氣。
但這些相關政策畢竟是短期行為，我認為政府還是要多出臺長久的優(yōu)惠政策，特別是對提供大量就業(yè)和稅收的商業(yè)企業(yè)。

記者：這次突發(fā)危機給商業(yè)地產行業(yè)的警示是什么？平時應該如何增強抗風險能力？

江圣捷：我認為給商業(yè)地產行業(yè)的警示就是要升級衛(wèi)生要求和標準，投入更多資源確保消費者有一個好的購物環(huán)境。其次，在疫情發(fā)生后，行業(yè)及企業(yè)要有一整套對應的反應機制，根據(jù)危害的不同級別，啟動不同的對應措施，做到不慌亂，有效果。平時就要像面對火災一樣，商場要有準備，加強演練，真正危害到來時，可以立即上手使用。