北京39個購物中心半年關(guān)店1570家，疫情加速調(diào)改步伐？

過去十年購物中心高速增長，市場漸趨飽和、競爭環(huán)境異常激烈，且消費者行為變化周期加快，共同導致了購物中心業(yè)態(tài)、品牌高頻更迭，“三年一小調(diào)、五年一大調(diào)”的調(diào)改周期也變?yōu)椤懊磕甓家�調(diào)、兩三年要大調(diào)”，這種變化讓不少業(yè)主方與品牌商陷入焦慮。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年典型城市購物中心開關(guān)店品牌量占比差值逐季下降（開關(guān)店品牌量占比差值=開店量占比-關(guān)店量占比）市場整體下行，調(diào)改頻率越來越高，品牌競爭壓力增大。

疊加今年的疫情因素，不少品牌方縮減門店求生，特別處于養(yǎng)店期的品牌門店，本身就靠補貼生存，加上消費者信心尚未完全恢復，經(jīng)營將難上加難，預(yù)測2020年購物中心品牌更迭將達到近年來的最高頻率。

商業(yè)地產(chǎn)觀察近期對北京39個購物中心關(guān)店情況進行了監(jiān)測，包括A類商圈項目9個，B、C類商圈項目各15個，共統(tǒng)計店鋪數(shù)量為9671家，其中2019年10月至2020年5月關(guān)店總量為1570家，總關(guān)店率為16%，平均關(guān)店數(shù)量約40家。

數(shù)據(jù)來源：贏商大數(shù)據(jù)系統(tǒng)監(jiān)測，因存在商場主動調(diào)改情況，故數(shù)據(jù)存在一定誤差，僅供參考。

商圈劃分：

A類商圈為城市核心商圈，地理位置優(yōu)越，交通便利，客流密度大；

B類商圈為城市次核心商圈或區(qū)域型商圈，地理位置優(yōu)越，交通便利，客流密度較大；

C類商圈為區(qū)域型商圈，交通便利，但據(jù)市核心區(qū)或人口密集區(qū)較遠，區(qū)域客流密度可觀；

統(tǒng)計項目：朝陽合生匯、王府中環(huán)、三里屯太古里、北京APM、僑福芳草地、國貿(mào)商城、老佛爺百貨、國瑞購物中心、西單大悅城、頤堤港、新中關(guān)購物中心、歐美匯購物中心、富力廣場、凱德mall·西直門、凱德mall·太陽宮、薈聚購物中心、金隅嘉品mall、悠唐購物中心、華聯(lián)常營購物中心、望京新薈城購物中心、世紀金源購物中心、凱德mall·望京、朝陽大悅城、藍色港灣等項目。

其中A類商圈購物中心平均關(guān)店數(shù)量為33家，關(guān)店率為11%，略高于近年同期數(shù)據(jù)，但遠遠低于B類商圈C類商圈購物中心的關(guān)店率，值得注意的是，C類商圈項目關(guān)店率出現(xiàn)兩級分化現(xiàn)象，有4家項目關(guān)店率低于8%，但也有3家項目關(guān)店率高于31%。

從購物中心品牌關(guān)店類型來看，餐飲和零售依然是購物中心調(diào)改最頻繁的兩個業(yè)態(tài)，兩者就占據(jù)了購物中心關(guān)店數(shù)量的80%，其中也不乏疫情對于這兩種業(yè)態(tài)的直接沖擊；兒童和文體娛業(yè)態(tài)受沖擊較小，疫情對于經(jīng)濟的影響是一個持續(xù)性的干擾，會出現(xiàn)長尾效應(yīng)，要警惕后續(xù)影響；生活服務(wù)受疫情沖擊小、跨界集合店生命力頑強，預(yù)計在下半年的品牌調(diào)整中，這兩類業(yè)態(tài)的價值權(quán)重將進一步上升。

餐飲、零售業(yè)態(tài)關(guān)店數(shù)量高占比，最多占總數(shù)的86%

在調(diào)查的39家商業(yè)項目中，有20家商場中餐飲品牌關(guān)店數(shù)量在10家及以上，在其關(guān)店總數(shù)中占比較大，多占比20%以上，最高可達63%。高比例的出現(xiàn)一方面受疫情影響，另一方面與項目自身定位有關(guān)，項目整體的業(yè)態(tài)分布或以餐飲為主，所以導致餐飲品牌關(guān)店占比高。

這20家商場按商圈分布進行分析，多處在B類和C類商圈內(nèi)，其中C類商圈的項目有9家，而A類商圈較少，從側(cè)面可以反映出A類商圈運營的穩(wěn)定程度與抗風險能力，但整體來看餐飲業(yè)態(tài)受沖擊較大，與其他業(yè)態(tài)相對比尤為明顯。

據(jù)2月12日中國烹飪協(xié)會發(fā)布的《2020年新冠肺炎疫情對中國餐飲業(yè)影響報告》顯示，相比2019年春節(jié)，疫情期間，78%的餐飲企業(yè)營收損失達100%以上；9%的企業(yè)營收損失達到九成以上；7%的企業(yè)營收損失在七成到九成之間；營收損失在七成以下的僅為5%。

疫情讓抗風險能力相對較弱的餐飲行業(yè)陷入前所未有的困境。部分餐飲業(yè)商家迫于現(xiàn)金流壓力退出市場。相比于大型餐飲商家，中小型餐飲商家對流動性顧客依賴性很強，現(xiàn)金流壓力更大，疫情之下受到的沖擊更嚴重。而大型餐飲商家要面臨轉(zhuǎn)型升級的問題，疫情影響下，傳統(tǒng)大型餐飲商家開始更加重視線上渠道的運營，有較大的轉(zhuǎn)型升級需求。

零售業(yè)態(tài)方面，屬于商場內(nèi)重要品類，也是主力業(yè)態(tài)，整體占比較大，所以反饋出關(guān)店數(shù)量也較其他業(yè)態(tài)多，受調(diào)查的商業(yè)項目中近八成項目關(guān)店在10家及以上，平均關(guān)店占比率高達50%以上，最高達到86%。從商圈部分情況看，零售業(yè)態(tài)受到?jīng)_擊較為平均，不存在商圈等級之間明顯的差距。

面對客流驟減、店鋪租金等壓力，零售業(yè)態(tài)不可避免的要承擔虧損。1-2月份市場銷售明顯下降主要受短期外部因素沖擊影響，居民消費需求暫時受到抑制，但居民消費意愿和能力并未消失，也因此不少零售品牌，開始轉(zhuǎn)型發(fā)力線上，通過開拓新渠道來緩解品牌自身的壓力。

兒童、文體娛業(yè)態(tài)受沖擊較小，要警惕后續(xù)影響

與零售、餐飲業(yè)態(tài)相比，兒童和文體娛業(yè)態(tài)目前受疫情影響損失較小。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，兒童業(yè)態(tài)品牌關(guān)店數(shù)量較少，在調(diào)查的39家商業(yè)項目中，超八成的商業(yè)項目關(guān)店數(shù)量在10家以下，部分商場甚至做到零關(guān)店。文體娛業(yè)態(tài)各商場關(guān)店數(shù)量在10家之下，平均占比為5%，直觀反映受沖擊較小。

除去項目自身定位和業(yè)態(tài)分布的影響因素，可以分析得出在疫情期間兒童、文體娛業(yè)態(tài)品牌抗風險能力較強，重壓之下減少關(guān)店數(shù)量。

按商圈分布分析，A類商圈內(nèi)商業(yè)項目表現(xiàn)一直穩(wěn)定，9個商業(yè)項目中兒童業(yè)態(tài)的關(guān)店數(shù)量共15家，占比極低；B類和C類商圈內(nèi)商業(yè)項目兒童業(yè)態(tài)關(guān)店數(shù)量基本持平，分別為82家和71家，單個項目最多關(guān)店數(shù)量不超過20家，該業(yè)態(tài)關(guān)店情況平均占比在10%左右。文體娛業(yè)態(tài)關(guān)店總數(shù)為81家，其中A類商圈僅4家，B類50家，C類27家，遠低于零售、餐飲等業(yè)態(tài)。

“到店體驗”是此類業(yè)態(tài)的重要條件之一，“高度依賴線下，線上轉(zhuǎn)化難度大”的行業(yè)屬性也限制了兒童、文體娛業(yè)態(tài)的自救和復蘇。缺少場景和體驗感的賦能，此類體驗業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型線上存在困難，雖然消費者對此類消費需求一直被抑制，或許會迎來短暫的消費爆發(fā)期，但何時能夠回歸線下，持續(xù)時間有多長，還是需要觀望的。

有分析認為，兒童、文體娛業(yè)態(tài)等體驗類業(yè)態(tài)的全面恢復，也將代表著商業(yè)的完全復蘇。就現(xiàn)狀而言，6、7、8月份將進入品牌重新發(fā)力市場并觀望市場反饋的階段，預(yù)計三季度后將有一波品牌進行門店調(diào)整。

生活服務(wù)受疫情沖擊小、跨界集合店生命力頑強

在購物中心的各類業(yè)態(tài)中，生活服務(wù)與跨界集合店關(guān)店數(shù)量最低，39家購物中心共關(guān)閉80家生活服務(wù)類品牌，占總關(guān)店數(shù)量5%，跨界集合店類門店僅僅關(guān)店3家，成為近半年來北京購物中心市場關(guān)店最少的業(yè)態(tài)。

疫情期間，不同業(yè)態(tài)受疫情影響程度截然不同，餐飲、游樂、影院、KTV、幼教等業(yè)態(tài)客流量大幅下滑，經(jīng)營壓力攀升，但超市、藥店等與居民生活密切相關(guān)的生活服務(wù)型業(yè)態(tài)影響則較小，預(yù)計經(jīng)歷此次疫情后，購物中心生活方式中心與社會服務(wù)中心的融合發(fā)展或?qū)⒊蔀樾纶厔莺托路较颉?/p>

在減持零售業(yè)態(tài)的大背景下，跨界集合店在風口，而在近半年的市場表現(xiàn)中，跨界集合店表現(xiàn)出了極強的生命力，39家購物中心僅關(guān)閉3家跨界集合店，且新店開業(yè)數(shù)量增幅明顯。

其實跨界集合店的興起和在國內(nèi)市場的流行，是在一定程度上滿足了消費者的需求。

有相關(guān)調(diào)查顯示，在跨界集合店中，消費者停留的時間明顯高普通零售店，且跨界集合店的復合經(jīng)營模式能有效減少租金壓力和人員成本，此外，消費者擁有更大的選擇權(quán)，客單價相比普通的零售店高。

關(guān)于2020年品牌招商新趨勢預(yù)測

零售業(yè)態(tài)：美妝、運動服飾、潮牌、家居持續(xù)走熱，將成購物中心招商新關(guān)注重點，集合店模式及復合業(yè)態(tài)成“新主流”；生鮮零售進入白熱化競爭，探索進一步貼近消費者的模式。

餐飲業(yè)態(tài)：新式茶飲、咖啡、烘焙等休閑餐飲進入“洗牌期”，產(chǎn)品創(chuàng)新品質(zhì)及品牌壁壘將成“護城河”；簡餐、快餐趨向精致化、高級風，“小吃”迎來“大前途”；通過融合城市文化、獨有IP等塑造品牌文化的火鍋、中餐，將在市場競爭中進一步站穩(wěn)腳步。

兒童業(yè)態(tài)：兒童零售趨向品質(zhì)化，高顏值、融合親子體驗成突破口；兒童DIY、兒童劇場“降溫”，室內(nèi)動物園、兒童農(nóng)莊、兒童醫(yī)療成招商新寵。

文體娛業(yè)態(tài)：VR體驗館、密室逃脫加速進入“突圍戰(zhàn)”階段，競爭升維；潮流體驗需求增強，融合社交場景等運動健身、主題樂園、娛樂集合店受青睞；“夜經(jīng)濟”驅(qū)動下，酒吧、轟趴館有望激起新活力。

生活服務(wù)業(yè)態(tài)：新概念美容護膚、醫(yī)美整形、健康醫(yī)療品牌成新增長點；寵物經(jīng)濟潛力巨大；照相館、花店不斷革新商業(yè)模式。

跨界集合店業(yè)態(tài)：持續(xù)“腦洞大開”，通過跨界引入熱門IP、美酒、聲音、新零售、生活方式等手段，將成內(nèi)容革新與體驗創(chuàng)新的新著力點，復合型書店、新型劇場等文化體驗?zāi)Ｊ匠蔀橘徫镏行奶嵘�格調(diào)的“新勢力”；主題型展館展覽以有料、有趣特性吸引年輕人打卡。