雅戈?duì)枃L地產(chǎn)苦果：多地王降價(jià)虧本 保價(jià)滯銷(xiāo)

多地王陷“降價(jià)即虧本、保價(jià)則滯銷(xiāo)”尷尬

作為服裝行業(yè)“不務(wù)正業(yè)”的最典型樣本，雅戈?duì)?/a>在房地產(chǎn)領(lǐng)域高歌猛進(jìn)多年，風(fēng)光無(wú)限。然而，當(dāng)雅戈?duì)柊缪葜�“不差錢(qián)”的角色接連在一、二線(xiàn)城市高價(jià)搶地王之時(shí)，遲遲未見(jiàn)放松的房地產(chǎn)調(diào)控重錘，也讓其嘗到了苦果。

時(shí)代周報(bào)調(diào)查雅戈?duì)栭_(kāi)發(fā)項(xiàng)目近況發(fā)現(xiàn)，其在2007年至今獲得的多地地王，多面臨手持“面粉”貴過(guò)在售“面包”的尷尬局面，并深陷“降價(jià)即虧本、保價(jià)則滯銷(xiāo)”的進(jìn)退維谷之中。銷(xiāo)路不暢也導(dǎo)致雅戈?duì)柎尕浉咂螅�其資金鏈條也被指陷入困境。公司財(cái)報(bào)顯示，截至2012年9月底，雅戈?duì)柟�司存貨高達(dá)239億元，占公司總資產(chǎn)的50.32%，其流動(dòng)負(fù)債達(dá)314.7億元，負(fù)債率高達(dá)73%，而手持現(xiàn)金不足27億元。

對(duì)于業(yè)界的重重質(zhì)疑，雅戈?duì)柖�秘劉新宇僅表示公司資金鏈并無(wú)外界想象中悲觀(guān)。而雅戈?duì)柶放撇块T(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人以“房產(chǎn)敏感”為由，稱(chēng)僅接待面對(duì)面采訪(fǎng)，拒絕記者的書(shū)面及電話(huà)采訪(fǎng)。

上海地王恐貼本銷(xiāo)售

上海長(zhǎng)風(fēng)，一場(chǎng)“地王”級(jí)PK賽即將在歲末上演。

雅戈?duì)栔脴I(yè)近日對(duì)外宣布，其進(jìn)軍上海的第一個(gè)作品—長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)將于12月下旬對(duì)外開(kāi)放示范區(qū)。這是長(zhǎng)風(fēng)板塊年內(nèi)迎來(lái)的第二個(gè)地王項(xiàng)目。7個(gè)月前，中海在2009年搶來(lái)的70億元總價(jià)地王項(xiàng)目紫御豪庭首度開(kāi)盤(pán)，樓板價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米，約3.8萬(wàn)元/平方米的開(kāi)盤(pán)策略，使其一舉奪得了今年6月份上海樓市的銷(xiāo)售冠軍。

中海此番貼著成本線(xiàn)走的定價(jià)方案，對(duì)其本身來(lái)說(shuō)賺了個(gè)薄利，但也把百米開(kāi)外的長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)逼上了懸崖。時(shí)代周報(bào)記者以購(gòu)房者身份致電中海樓盤(pán)時(shí)發(fā)現(xiàn)，其儼然已把雅戈?duì)柕母叩貎r(jià)，作為了自己項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)之一�！澳阗I(mǎi)我們的項(xiàng)目肯定劃算，與隔壁項(xiàng)目比，地價(jià)上就已經(jīng)賺了4000元/平方米�！敝泻ｄN(xiāo)售人員稱(chēng)，2010年9月，雅戈?duì)栆?9.58億元落子長(zhǎng)風(fēng)時(shí)，創(chuàng)下的2.6萬(wàn)元/平方米的區(qū)域單價(jià)地王紀(jì)錄，至今仍未打破。

“按照建安、財(cái)務(wù)等成本簡(jiǎn)單核算，這個(gè)項(xiàng)目至少要賣(mài)到4萬(wàn)元/平方米才能保本�！敝蟹啃叛芯靠偙O(jiān)薛建雄對(duì)時(shí)代周報(bào)記者介紹，雅戈?duì)栱?xiàng)目地價(jià)高過(guò)中海項(xiàng)目，其售價(jià)必須超過(guò)中海項(xiàng)目才能盈利。但如此的話(huà)，購(gòu)房者比價(jià)后估計(jì)很難會(huì)買(mǎi)賬，這也給雅戈?duì)柍隽说蓝▋r(jià)難題。

在采訪(fǎng)中，多位上海業(yè)內(nèi)人士均對(duì)記者表示，雅戈?duì)柕貕K容積率偏高，難以規(guī)劃別墅物業(yè)，其公寓定價(jià)須高過(guò)中海公寓售價(jià)才具有盈利空間，但操作難度明顯。由于明年房地產(chǎn)形勢(shì)還不明朗，雅戈?duì)栆驳炔患跋乱淮瓮恋卦鲋�、房�(jī)r(jià)上漲的機(jī)會(huì)。在尷尬定價(jià)的局面下，雅戈?duì)栭L(zhǎng)風(fēng)8號(hào)項(xiàng)目可能被迫要貼本銷(xiāo)售。

時(shí)代周報(bào)記者從該樓盤(pán)銷(xiāo)售代理商新聚仁機(jī)構(gòu)內(nèi)部也獲悉，對(duì)于項(xiàng)目未來(lái)的營(yíng)銷(xiāo)策略，有可能走貼本的銷(xiāo)售路線(xiàn)，但最終定奪權(quán)還在雅戈?duì)柺掷铮�現(xiàn)在說(shuō)不清楚。而雅戈?duì)栔脴I(yè)的口風(fēng)則看似曖昧，其上海公司負(fù)責(zé)人錢(qián)平近日對(duì)外表示，作為雅戈?duì)柸霚�的第一個(gè)作品，公司已在長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目上投資近60億元，無(wú)論這個(gè)項(xiàng)目是否有所虧損，都要將雅戈?duì)栔脴I(yè)的品牌帶進(jìn)上海。

“在限購(gòu)限貸的大背景下，雅戈?duì)栱?xiàng)目也面臨著有效客群日趨萎縮的不利局面，如何淡季蓄客，也是擺在雅戈?duì)柮媲暗拇箅y題�！蓖�策咨詢(xún)研究部總監(jiān)王巍立表示。不過(guò)據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，截至目前，雅戈?duì)栭L(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售體系和團(tuán)隊(duì)還沒(méi)完全建立起來(lái)，蓄客更是談不上。

薛建雄稱(chēng)，一般來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)組建好再蓄客開(kāi)盤(pán)，最合理的時(shí)間也得3個(gè)月以上。而雅戈?duì)柗矫�，也拒絕對(duì)時(shí)代周報(bào)記者透露具體的上市時(shí)間表。

高價(jià)拿地后遺癥不斷

如果以上海項(xiàng)目來(lái)論雅戈?duì)柕禺a(chǎn)危局，顯得管中窺豹的話(huà)，那么，在距離上海200多公里外的杭州，雅戈?duì)柨芍^真正舉步維艱。

2007-2010年的4年時(shí)間里，雅戈?duì)栐诤贾莶季至艘粡埜吒杳瓦M(jìn)的路線(xiàn)圖：2007年7月，雅戈?duì)栔脴I(yè)高調(diào)亮相杭州，經(jīng)過(guò)90輪競(jìng)價(jià)，以14.76億元高價(jià)競(jìng)得杭州商學(xué)院地塊(后開(kāi)發(fā)成御西湖項(xiàng)目)，以15712元/平方米的樓面價(jià)，首次成就了雅戈?duì)枴昂贾莸赝酢钡墓鸸凇ｋS后不久，雅戈?duì)柍赓Y12.8億元，拿下杭州轉(zhuǎn)塘50號(hào)、51號(hào)兩個(gè)地塊(后開(kāi)發(fā)成西溪晴雪項(xiàng)目)。

2010年4月，面對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)的過(guò)度上漲，國(guó)家推出地產(chǎn)調(diào)控組合拳，此后一浪高過(guò)一浪的地產(chǎn)調(diào)控幾乎成為所有房企的夢(mèng)魘。但彼時(shí)乘著金融投資資本東風(fēng)的雅戈?duì)栵L(fēng)頭正勁，并和綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平所坦承的一樣：“沒(méi)有預(yù)測(cè)到調(diào)控災(zāi)難的長(zhǎng)度和深度。”

2010年12月，雅戈?duì)栍忠?4.2億元總價(jià)，拿下杭州申花53號(hào)和申花56號(hào)地塊，溢價(jià)率分別為153%和155%。根據(jù)當(dāng)年的這兩塊地塊的樓面價(jià)，分別是17751元/平方米和18114元/平方米，刷新杭州當(dāng)時(shí)土地出讓的單價(jià)紀(jì)錄。

不料，時(shí)隔兩年，申花地塊仍未交地，卻深陷降價(jià)包圍圈。如今區(qū)域內(nèi)開(kāi)盤(pán)價(jià)15678元/平方米的萊德?紳華府項(xiàng)目，樓面價(jià)為8778元/平方米；現(xiàn)售價(jià)15000元/平方米左右的中順?上尚庭項(xiàng)目，樓面價(jià)也僅為6082元/平方米。

這也就是說(shuō)，即便該地塊現(xiàn)在開(kāi)工建設(shè)，也難以逃脫虧本的命運(yùn)。杭州雅戈?duì)栔脴I(yè)總經(jīng)理水華良也承認(rèn)：“現(xiàn)狀之下，這兩宗地塊確實(shí)沒(méi)有盈利空間�！� 也正因?yàn)榇�，今�?月份至今，該地塊頻頻傳出退地風(fēng)波。雅戈?duì)柗矫嬷荒艹雒嬉辉俜裾J(rèn)該傳聞，并在年報(bào)中披露，已于2011年償付了該地塊7.91億元的部分土地款。

而在已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，雅戈?duì)栆愿邇r(jià)拿地，高端定位刺激銷(xiāo)售的策略，卻慘遭杭州消費(fèi)者的不買(mǎi)賬。“在杭州市場(chǎng)，雅戈?duì)栱?xiàng)目的價(jià)格拼不過(guò)廣宇、品牌比不上綠城，這樣的尷尬處境使得公司競(jìng)爭(zhēng)力甚微。”杭州當(dāng)?shù)啬巢辉妇呙�的開(kāi)發(fā)商對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱(chēng)，目前雅戈?duì)栒�處在降價(jià)即虧本、保價(jià)則滯銷(xiāo)的進(jìn)退維谷之中。

以“西溪晴雪”項(xiàng)目為例。在經(jīng)歷了兩輪大幅降價(jià)之后，從3萬(wàn)元/平方米的開(kāi)盤(pán)價(jià)一路降到22000元/平方米的現(xiàn)價(jià)，銷(xiāo)售形勢(shì)依舊堪憂(yōu)。雅戈?duì)?012年半年報(bào)顯示，西溪晴雪項(xiàng)目從2010年開(kāi)盤(pán)至今的預(yù)售比例，僅為19.58%。

銷(xiāo)售困境，同樣存在于蘇州市場(chǎng)。2004年，雅戈?duì)栐谔K州拿下了大本營(yíng)寧波以外的第一個(gè)地王，這個(gè)項(xiàng)目樓面地價(jià)逾6000元/平方米，而同期蘇州湖東房?jī)r(jià)還在5000元/平方米左右徘徊。對(duì)于如今房子難賣(mài)問(wèn)題，負(fù)責(zé)江蘇市場(chǎng)的蘇州雅戈?duì)栔脴I(yè)有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)張佳希不無(wú)感嘆：“房地產(chǎn)調(diào)控像一盤(pán)棋，殊不知棋布滿(mǎn)后，棋盤(pán)有限，最后大家悶死。”

流動(dòng)負(fù)債314億元

事實(shí)上，以“入行”的時(shí)間計(jì)算，雅戈?duì)栆咽欠康禺a(chǎn)行業(yè)的“老人”。

早在1992年房改剛剛開(kāi)始時(shí)，雅戈?duì)柧鸵呀?jīng)有了第一家房地產(chǎn)公司雅戈?duì)栔脴I(yè)。2011年前，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)曾是雅戈?duì)栕顝?qiáng)勁的利潤(rùn)支撐，在意氣風(fēng)發(fā)的2009年，雅戈?duì)柕念A(yù)售收入就已經(jīng)達(dá)到71億元，而到了2010年雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)鼎盛之時(shí)，更是全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額118億元。

然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入衰境，雅戈?duì)?011年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)直線(xiàn)大跌，其開(kāi)發(fā)集中的寧波、蘇州、杭州、上海四個(gè)城市，2011年的商品住宅成交面積分別同比下降15%、23%、53%和24%，當(dāng)年總計(jì)完成的30多億元業(yè)績(jī)只占到了期望值的1/3，這讓雅戈?duì)柧嚯x“2015年進(jìn)入國(guó)內(nèi)地產(chǎn)20強(qiáng)”的目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)。

外界的分析觀(guān)點(diǎn)一致認(rèn)為，曾經(jīng)無(wú)比輝煌的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)如今黯然失色，除了持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控外，雅戈?duì)柕母邇r(jià)拿地策略和專(zhuān)業(yè)化程度不足也是其走向失敗的最大原因。

更為緊要的是，房地產(chǎn)之路越走越窄的雅戈?duì)�，也已走上了危險(xiǎn)的資本鋼絲。公司財(cái)報(bào)顯示，公司的存貨近幾年一直呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，其中2010年、2011年，雅戈?duì)柕拇尕浄謩e為187.27億元和233.07億元。截至2012年9月末，公司的這項(xiàng)數(shù)據(jù)高達(dá)239.53億元，占公司總資產(chǎn)的50.32%，其中房地產(chǎn)存貨占據(jù)90%以上比例。

除了大規(guī)模的房地產(chǎn)存貨，雅戈?duì)栠�需面臨公司短期借款加劇所導(dǎo)致的資金鏈緊張的險(xiǎn)境。公司今年三季報(bào)顯示，雅戈?duì)栒�背�?fù)高達(dá)314億元的流動(dòng)負(fù)債，該數(shù)據(jù)占公司總負(fù)債比例的90.43%，占公司總資產(chǎn)的66.11%。截至9月底，公司短期有息借款達(dá)152.72億元，而與此對(duì)應(yīng)的公司同期的期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅為26.70億元。

數(shù)字驚人，雅戈?duì)栆脖毁|(zhì)疑資金鏈面臨斷裂。不過(guò)對(duì)此，雅戈?duì)柗矫嬗枰苑裾J(rèn)。其董秘劉新宇對(duì)時(shí)代周報(bào)記者解釋稱(chēng)，不能僅從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)分析公司的負(fù)債水平，事實(shí)上，有140多億元的預(yù)收款項(xiàng)被劃歸到流動(dòng)負(fù)債表中，公司財(cái)務(wù)水平并不像外界想象的那樣悲觀(guān)。而在此前雅戈?duì)柕墓蓶|大會(huì)上，公司高層也稱(chēng)，對(duì)目前 73%的資產(chǎn)負(fù)債率并不緊張，因?yàn)橛?4億元的金融資產(chǎn)可以變現(xiàn)，未來(lái)目標(biāo)是把負(fù)債率下降到 60%。

不過(guò)，雅戈?duì)柗矫嬉惨呀?jīng)意識(shí)到在“政策市”的背景下，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)迫切需要調(diào)整。在2011年的財(cái)報(bào)中，雅戈?duì)栠@樣總結(jié)銷(xiāo)售失利的原因：“新的調(diào)控政策對(duì)以前年度房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的一二線(xiàn)城市作用尤其顯著，上述城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了‘量?jī)r(jià)齊跌’的成交走勢(shì)�！�

此外，由于房地產(chǎn)年均6億元的凈利潤(rùn)和100億元左右的資金投入形成了強(qiáng)烈的反差，為抵御流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，在雅戈?duì)杻?nèi)部，公司董事長(zhǎng)李如成也針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提出了一系列“謹(jǐn)慎”戰(zhàn)略，如2011年至今，公司未新增土地儲(chǔ)備，還提出要加快現(xiàn)有項(xiàng)目銷(xiāo)售速度、強(qiáng)化回款能力等。

“在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，不會(huì)停滯不前，也不會(huì)退出。”劉新宇稱(chēng)，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)也有了相當(dāng)?shù)囊?guī)模和基礎(chǔ)，如早先所獲得150萬(wàn)平方米左右的土地儲(chǔ)備，就足夠未來(lái)五六年開(kāi)發(fā)，所有開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售工作等都有計(jì)劃。對(duì)于未來(lái)，劉新宇表示，“仍會(huì)審慎關(guān)注市場(chǎng)變化，畢竟這個(gè)行業(yè)受宏觀(guān)政策影響較大，要看政策的波動(dòng)情況以及房地產(chǎn)本身周期情況進(jìn)行決策�！�