這是年內(nèi)雅戈?duì)柕谖宕纬鍪质諆?chǔ)。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)，截至5月中旬，雅戈?duì)柦衲暌淹ㄟ^(guò)多種方式新增土儲(chǔ)約12萬(wàn)平方米，耗資總計(jì)約8.4億元。
雖然庫(kù)存高達(dá)234億元，但是
雅戈?duì)?/a>集團(tuán)股份有限公司(600177.SH，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“雅戈?duì)枴?#41;依然難抑拿地的沖動(dòng)。
5月18日，雅戈?duì)栐傧乱怀恰?
出資2500萬(wàn)元，雅戈?duì)柍晒κ茏寣幉惼哦芍脴I(yè)有限公司25%的股權(quán)，后者擁有寧波市鄞州區(qū)一塊占地約2.78萬(wàn)平方米的宅地，共同參與開(kāi)發(fā)該地塊的還有榮安地產(chǎn)等。
這是年內(nèi)雅戈?duì)柕谖宕纬鍪质諆?chǔ)。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)，截至5月中旬，雅戈?duì)柦衲暌淹ㄟ^(guò)多種方式新增土儲(chǔ)約12萬(wàn)平方米，耗資總計(jì)約8.4億元。
作為曾經(jīng)長(zhǎng)三角區(qū)域十足的地王制造機(jī)器，雅戈?duì)柺遣皇窍刖硗林貋?lái)，掀起下一波拿地?zé)岢�？雅戈�(duì)柖貏⑿掠钤诮邮苡浾卟稍L時(shí)稱(chēng)，除了服裝主業(yè)之外，地產(chǎn)是雅戈?duì)栔攸c(diǎn)發(fā)展的又一個(gè)主業(yè)。要想持續(xù)發(fā)展和開(kāi)發(fā)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，就需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐恋貎?chǔ)備。公司會(huì)對(duì)已進(jìn)駐的寧波、杭州、上海、蘇州等幾個(gè)城市進(jìn)行跟蹤，如有價(jià)格合適的就舉牌。對(duì)于會(huì)否再搶地王，劉新宇模糊回答稱(chēng)，看土地最關(guān)鍵的還是要看它能不能盈利。
問(wèn)題是，雅戈?duì)柕亩唐诮杩钸_(dá)149.6億元，而同期的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅為36.6億元，有資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。
在北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉等多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，盡管目前房地產(chǎn)有多種不利因素，但較之低迷的服裝行業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)利潤(rùn)仍是可觀的。地產(chǎn)業(yè)的賺錢(qián)速度快，賺大錢(qián)的機(jī)會(huì)比較多，雅戈?duì)柎嬖谥y以抑制的地產(chǎn)沖動(dòng)。
難抑的拿地沖動(dòng)
在宣布與榮安地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的前兩天，雅戈?duì)杽倓偣紝渴纸鸬丶瘓F(tuán)，共同開(kāi)發(fā)寧波長(zhǎng)豐區(qū)塊住宅拍賣(mài)1號(hào)地。今年3月4日，金地集團(tuán)寧波子公司金翔房地產(chǎn)發(fā)展有限公司以樓面價(jià)7220元/平方米，總價(jià)10.7億元摘得了這塊占地約5.9萬(wàn)平方米的宅地。
而在今年初，雅戈?duì)栠�曾宣布出資1.65億元，與另一寧波房產(chǎn)大鱷維科地產(chǎn)聯(lián)手，共同開(kāi)發(fā)鄞州區(qū)古林鎮(zhèn)薛家片區(qū)一幅9.35萬(wàn)平方米的宅地。
而在招拍掛市場(chǎng)，也頻現(xiàn)雅戈?duì)柕纳碛啊?月13日，雅戈?duì)柧驮e牌拿下了鄞州區(qū)姜山鎮(zhèn)原獅球集團(tuán)地塊，耗資2.91億元，獲得土儲(chǔ)約3.85萬(wàn)平方米。
除此，雅戈?duì)栐诮衲?月31日還以3.09億元收購(gòu)其母集團(tuán)雅戈?duì)柨毓捎邢薰救Y子公司寧波盛達(dá)投資有限公司100%股權(quán)的形式，間接獲得了后者手中的土地資產(chǎn)—寧波東錢(qián)湖環(huán)南湖岸線02-1g地塊，土地面積約1.78萬(wàn)平方米。
作為1992年就入行的房地產(chǎn) “老人”，雅戈?duì)柎笥芯硗林貋?lái)之勢(shì)。
在最早十年間雅戈?duì)枒{借其在寧波大本營(yíng)的各種優(yōu)勢(shì)，迅速成長(zhǎng)為當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)“一哥”。按照業(yè)界的說(shuō)法，雅戈?duì)栔趯幉�，遠(yuǎn)比綠城之于杭州的地位和影響力高。
2004年，雅戈?duì)栕叱鰧幉�。梳理其拿地路線就不難發(fā)現(xiàn)，在短短四五年時(shí)間里，雅戈?duì)枖y146億元資本優(yōu)勢(shì)，在寧波、蘇州、杭州、上海等地，披荊斬棘拿下13宗地塊，其中的大部分地塊為地王項(xiàng)目。
然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控愈演愈烈，雅戈?duì)柕牟簧俚赝蹴?xiàng)目也命途多舛，其2011年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)直線大跌，其開(kāi)發(fā)集中的寧波、蘇州、杭州、上海四個(gè)城市，2011年的商品住宅成交面積分別同比下降15%、23%、53%和24%，當(dāng)年總計(jì)完成的30多億元業(yè)績(jī)只占到了期望值的1/3。這與2010年雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)鼎盛之時(shí)全年累計(jì)預(yù)售118億元相去甚遠(yuǎn)，同時(shí)也讓雅戈?duì)柧嚯x“2015年進(jìn)入國(guó)內(nèi)地產(chǎn)20強(qiáng)”的目標(biāo)漸行漸遠(yuǎn)。
在雅戈?duì)杻?nèi)部，公司董事長(zhǎng)李如成曾針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提出了一系列“謹(jǐn)慎”戰(zhàn)略，其中一項(xiàng)就是加快存貨去化，不新增土儲(chǔ)。而據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，在今年之前，雅戈?duì)栆言谕恋厥袌?chǎng)沉寂兩年之久。
對(duì)于今年起雅戈?duì)栐谕恋厥袌?chǎng)接連不斷的收儲(chǔ)動(dòng)作，公司內(nèi)部及不少券商都將原因歸結(jié)于業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。公司2012年年報(bào)顯示，雅戈?duì)柸ツ攴康禺a(chǎn)預(yù)售80.26億元，確認(rèn)收入51.58 億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)10.09億元，分別同比增長(zhǎng)23.6%、41.8%和76.5%�！胺康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)豐收，帶動(dòng)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流大幅提升。”中金證券分析師郭海燕分析稱(chēng)，截至2012 年底，雅戈?duì)柹杏囝A(yù)售房款147 億元，保障了未來(lái)2-3 年的收入。此外，中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心的數(shù)據(jù)也顯示，雅戈?duì)柦衲暌患径纫?0億元的銷(xiāo)售收入位列國(guó)內(nèi)地產(chǎn)銷(xiāo)售排行第39位。
而接下來(lái)，雅戈?duì)栐谕恋厥袌?chǎng)或仍將加碼。雅戈?duì)柖貏⑿掠畈](méi)有直接透露接下來(lái)具體的拿地投入計(jì)劃，但稱(chēng)如有價(jià)格合適的就舉牌，如果價(jià)格超出公司底線，就不會(huì)去拿地了。
劉新宇同樣沒(méi)有直接回復(fù)公司會(huì)否再拿地王�！暗赝踹@個(gè)概念本身并不確切，現(xiàn)在大多數(shù)土地都是招拍掛，對(duì)土地本身來(lái)說(shuō)，可能每一塊地都是地王，都要產(chǎn)生一個(gè)最高的價(jià)格�！眲⑿掠罘Q(chēng)，無(wú)論從橫向比還是縱向比，看土地最關(guān)鍵的還是要看它能不能盈利。
234億元去庫(kù)存難題 在地產(chǎn)版圖擴(kuò)大的同時(shí)，高庫(kù)存帶來(lái)的消化難題，或仍是讓雅戈?duì)栕铑^痛的大事。
事實(shí)上，公司的存貨近幾年一直呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。歷年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2010-2012年，雅戈?duì)柕拇尕浄謩e為187.27億元、233.07億元和234.73億元。而撇除服裝業(yè)務(wù)15.21億元的庫(kù)存金額外，雅戈?duì)栐诘貕K板塊的庫(kù)存仍高達(dá)200多億元，占雅戈?duì)柸ツ昴┝鲃?dòng)資產(chǎn)的七成。
時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在其200多億元的地產(chǎn)庫(kù)存里，還有一些早年的地王產(chǎn)品亟待消化。以杭州為例，雅戈?duì)栐?007年拿下了當(dāng)?shù)貎蓚�(gè)地王項(xiàng)目，并分別開(kāi)發(fā)成御西湖(隱寓)和西溪晴雪。不過(guò)按照公司年報(bào)數(shù)據(jù)，截至2012年底，上述兩個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售比例分別為67.85%和31.19%。
而時(shí)代周報(bào)記者從杭州透明售房網(wǎng)上查到的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)也顯示，盡管西溪晴雪的售價(jià)已從3萬(wàn)元/平方米的開(kāi)盤(pán)價(jià)一路降到如今2萬(wàn)元/平方米左右的水平，但截至2013年5月24日，在2010年至今長(zhǎng)達(dá)近3年的銷(xiāo)售周期內(nèi)，樓盤(pán)所累計(jì)推出的546套房源，目前還剩下269套房源可售，去化率仍不到一半。
此外，雅戈?duì)栐?010年拿下的杭州兩個(gè)申花地塊地王項(xiàng)目，雖歷經(jīng)“磨難”在今年1月份拿到了項(xiàng)目規(guī)劃圖，但即便該地塊現(xiàn)在開(kāi)工建設(shè)，也難以逃脫虧本的命運(yùn)。根據(jù)當(dāng)年的這兩塊地塊的樓面價(jià)，分別是17751元/平方米和18114元/平方米，但如今區(qū)域內(nèi)開(kāi)盤(pán)價(jià)15678元/平方米的萊德紳華府項(xiàng)目，樓面價(jià)為8778元/平方米;現(xiàn)售價(jià)15000元/平方米左右的中順上尚庭項(xiàng)目，樓面價(jià)也僅為6082元/平方米。
而在2010年雅戈?duì)柲玫貢r(shí)，上述兩宗土地的樓盤(pán)價(jià)均在18000元/平方米，“雅戈?duì)柹昊ǖ貕K的樓板價(jià)決定了其必須定位中高端，而這樣的售價(jià)要想與杭州本土開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)，沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，壓力肯定不小。”杭州某開(kāi)發(fā)商代表對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析稱(chēng)。杭州雅戈?duì)栔脴I(yè)總經(jīng)理水華良此前也坦承：“現(xiàn)狀之下，這兩宗申花地塊確實(shí)沒(méi)有盈利空間�！�
接下來(lái)，公司將如何消化這些地王庫(kù)存，會(huì)不會(huì)像上海長(zhǎng)風(fēng)地王項(xiàng)目一樣以微利跑量為主?據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目今年2月開(kāi)盤(pán)至今，迅速去化365套房源，但累計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)僅約4.4萬(wàn)元/平方米。
對(duì)此，劉新宇并沒(méi)有透露公司具體會(huì)如何去庫(kù)存，也表態(tài)否認(rèn)公司會(huì)開(kāi)啟促銷(xiāo)大戰(zhàn)。她表示，不同的房型房源，都有一定的市場(chǎng)需求，總體來(lái)看，截至目前的銷(xiāo)售情況都還可以。
除了大規(guī)模的房地產(chǎn)存貨，雅戈?duì)栠�需面臨公司開(kāi)發(fā)成本、短期借款等加劇所導(dǎo)致的資金鏈緊張的險(xiǎn)境。
公司年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在開(kāi)發(fā)成本方面，雅戈?duì)栴A(yù)計(jì)的投資總額為304.6億元，也就是說(shuō)，雅戈?duì)柡罄m(xù)仍有大筆資金需要支出。而截至今年一季度，公司資產(chǎn)負(fù)債率約為71%，短期借款達(dá)149.6億元，而與此對(duì)應(yīng)的公司同期的期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅為36.6億元。
對(duì)此，劉新宇否認(rèn)稱(chēng)，公司財(cái)務(wù)水平并不像外界想象的那樣悲觀。有140多億元的預(yù)收款項(xiàng)被劃歸到流動(dòng)負(fù)債表中，如果剔除這部分有息負(fù)債，公司實(shí)際負(fù)債率并不高。此外，公司很多商鋪都是從1998年開(kāi)始陸續(xù)購(gòu)置的，這些資產(chǎn)賬面價(jià)值很低，但市值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了賬面價(jià)值;再者，公司擁有80多億元流動(dòng)性非常好的金融資產(chǎn)，可以隨時(shí)變現(xiàn)以歸還銀行借款，未來(lái)目標(biāo)是把負(fù)債率下降到 60%。
多個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題 盡管雅戈?duì)柕禺a(chǎn)業(yè)務(wù)有所恢復(fù)，但其在蘇州、寧波、杭州等多地多個(gè)樓盤(pán)先后都出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題遭業(yè)主投訴維權(quán)，也給雅戈?duì)柕钠放菩蜗竺缮狭艘粚铀?
去年9月，雅戈?duì)栔脴I(yè)寧波長(zhǎng)島花園別墅陷入了“質(zhì)量門(mén)”。多名業(yè)主向媒體反映別墅粗制濫造，質(zhì)量不敢恭維。開(kāi)發(fā)商從當(dāng)年5月開(kāi)始交房，但至今仍有大部分業(yè)主不愿意收房入住。
據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)報(bào)道的信息，長(zhǎng)島花園的業(yè)主稱(chēng)，每棟價(jià)值在1000萬(wàn)元人民幣以上的別墅大多存在地下室滲水、樓層高低不平、樓板厚度不一、窗框質(zhì)量差、房屋沉降的問(wèn)題，更有業(yè)主家的露臺(tái)變成了窗戶，面積縮水嚴(yán)重。
而今年3月起，長(zhǎng)島花園的質(zhì)量問(wèn)題繼續(xù)發(fā)酵，業(yè)主們不單將雅戈?duì)柤瘓F(tuán)告上法庭，向雅戈?duì)柤瘓F(tuán)董事長(zhǎng)李如成“聯(lián)名上書(shū)”投訴房子的種種質(zhì)量問(wèn)題，還將負(fù)責(zé)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案的寧波市住建委和規(guī)劃局告上了法庭。
幾乎與寧波“質(zhì)量門(mén)”同時(shí)，雅戈?duì)栐诤贾葜脴I(yè)的西溪晴雪也麻煩纏身。多名業(yè)主反映在樓盤(pán)交付后，發(fā)現(xiàn)了存在電梯門(mén)安全、層高、空鼓、裂縫等若干問(wèn)題。
此外，雅戈?duì)柡椭泻Ｔ诤贾萋?lián)合開(kāi)發(fā)的首個(gè)高端房地產(chǎn)項(xiàng)目“篁外”，近半年來(lái)一直深陷被業(yè)主維權(quán)的官司之中。6月21日，該案二審將在杭州中級(jí)法院開(kāi)庭。據(jù)了解，起訴理由是開(kāi)發(fā)商杭州中海雅戈?duì)柗康禺a(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中海雅戈?duì)枴?nbsp;)隱瞞實(shí)情虛假宣傳，給購(gòu)房者帶來(lái)巨大損失，要求索賠。
有篁外的業(yè)主稱(chēng)，在期房銷(xiāo)售時(shí)，中海雅戈?duì)栃麄鞣Q(chēng)篁外的排屋部分南面是山林地，屬于難得的山景排屋。業(yè)主為此不惜花費(fèi)千萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)，可等到實(shí)際交付時(shí)，山林地不見(jiàn)蹤影，取而代之的是臨近另一個(gè)樓盤(pán)在建的小高層，排屋價(jià)值大打折扣。更讓業(yè)主不滿的是，中海雅戈?duì)栐鴧⑴c競(jìng)標(biāo)臨近樓盤(pán)地塊，意味著公司事先知曉規(guī)劃，卻仍然向購(gòu)房者宣傳是“山景”，明顯屬于欺騙行為。
“篁外項(xiàng)目為中海與雅戈?duì)柭?lián)營(yíng)，但主要是中海在操作。”劉新宇解釋稱(chēng)。
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