賣家具的跑去蓋樓 宜家“另辟蹊徑”的商業(yè)地產(chǎn)之路

剛剛以逾21億元獲得上海虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)地塊的宜家購物中心集團(tuán)日前表示，將投資70億元人民幣在該地塊打造上�！八C聚中心”，這一項目是該集團(tuán)目前在全球最大的投資項目。

堅持重資產(chǎn)路線、集合大型零售品牌、專注購物中心開發(fā)運(yùn)營，宜家購物中心集團(tuán)正在走一條“另類”的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之路。

宜家無錫薈聚中心鳥瞰

更看重長期回報

萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林剛剛宣布萬達(dá)商業(yè)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型成功，凱德中國開始以輸出管理和品牌的方式探路輕資產(chǎn)運(yùn)營，大悅城地產(chǎn)也選擇從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)以提高回報率。

與國內(nèi)眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商齊刷刷轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)模式不同，來自北歐的宜家購物中心集團(tuán)卻始終堅持重資產(chǎn)、重投入的模式，持有物業(yè)自主運(yùn)營，在當(dāng)下的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場中顯得有些另類。

自2009年進(jìn)入中國市場來，宜家購物中心集團(tuán)投入運(yùn)營的三個項目分別位于北京、無錫、武漢，投資總額超過100億，總租賃面積超過53.3萬平方米。

這一發(fā)展速度顯然與國內(nèi)許多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不能同日而語。但宜家購物中心集團(tuán)中國區(qū)總裁丁暉毫不避諱地表示，“宜家走的就是重資產(chǎn)路線，我們是更注重長期投資回報的公司，而非短期的財務(wù)回報�！�

重資產(chǎn)模式取決于其強(qiáng)大的資本實力。宜家購物中心集團(tuán)在歐洲、俄羅斯及中國等15個國家擁有和運(yùn)營43家購物中心以及25個零售街區(qū)，總租賃面積超過340萬平方米。

“宜家家居良好的品牌輻射，突破地域限制，從而帶動消費(fèi)，給其帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。而且宜家購物中心集團(tuán)沒有上市，就沒有資本市場方面的壓力。但這種重資產(chǎn)的模式無疑會制約其未來的發(fā)展速度�！蓖�策咨詢研究部研究經(jīng)理許之靜指出。

并非半路出家

零售商轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)似乎成為當(dāng)今的潮流。國內(nèi)從紅星美凱龍到王府井百貨，大量零售商以收購項目或購買土地的方式，介入了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)；外資同樣不甘寂寞，沃爾瑪、家樂福、樂購紛紛在中國布局商業(yè)地產(chǎn)項目。

蘭德咨詢總裁宋延慶表示，對于很多實力強(qiáng)大的零售商來說，如果一次性造好自己的物業(yè)，未來的成本就能確定下來，這是企業(yè)的一種戰(zhàn)略性的選擇。而商業(yè)地產(chǎn)便成為了零售集團(tuán)的另一個主業(yè)。

宜家做購物中心并非半路出家。在宜家家居品牌創(chuàng)辦之初，創(chuàng)始人英格瓦?坎普拉德和他的家族同時還創(chuàng)辦了三家企業(yè)，分別為英卡控股（被稱為“宜家集團(tuán)”）、英特宜家控股（被稱為“英特宜家集團(tuán)” ）和伊卡羅(Ikano)公司。早在1970年代，英特宜家就開始在全球開發(fā)購物中心。

2014年12月，宜家集團(tuán)宣布收購原來由英特宜家集團(tuán)持有的英特宜家購物中心集團(tuán)51%的股權(quán)，將俄羅斯、歐洲以及中國的購物中心業(yè)務(wù)整合成為一家新的公司“宜家購物中心”，并由宜家集團(tuán)全資控股。

如今宜家購物中心集團(tuán)是宜家集團(tuán)的全球性購物中心開發(fā)及運(yùn)營管理公司，與宜家零售、宜家工業(yè)和宜家供應(yīng)鏈同為宜家集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)。

互補(bǔ)聚合效應(yīng)

宜家購物中心集團(tuán)專注純商業(yè)的國際標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)域性購物中心，在中國的第一代產(chǎn)品是純購物中心而非涵蓋辦公、酒店和住宅的綜合體項目。

宜家購物中心的自信源于其“兄弟企業(yè)”宜家家居的超強(qiáng)人流吸引力。宜家零售集團(tuán)2016年財年（ 2015 年 9 月 1 日至 2016 年 8 月 31 日）財報顯示，全球宜家家居商場全

共迎來7.83億人次的到訪，而宜家家居中國每分鐘就會迎來339位顧客，比上一年增加20%。

與此同時，購物中心也給宜家家居帶來了聚合效應(yīng)，實現(xiàn)了互補(bǔ)。

宜家北京薈聚中心

丁暉透露，在北京西紅門的宜家家居剛開業(yè)時人流量為每年400多萬。購物中心開業(yè)后，第一年二者人流量總和驟增到2400萬。

“超大免費(fèi)停車位”也成為宜家購物中心吸引人流的重要工具。在北京宜家的購物中心有7000個地下停車位，在國內(nèi)商場極為罕見，但開業(yè)一年不到，周末人流量已達(dá)到10以上，停車場停滿了。在無錫和武漢的宜家購物中心，5000多個停車位同樣停得滿滿當(dāng)當(dāng)。

從滿足客戶需求的出發(fā)點考慮問題，這是宜家購物中心的經(jīng)營理念。

據(jù)透露，宜家集團(tuán)計劃自2020年起在中國每年新開一家購物中心，至2030年，在中國擁有13-15家購物中心。購物中心的產(chǎn)品也會升級，包括長沙和上海在內(nèi)的新項目將擁有辦公、酒店和公寓等業(yè)態(tài)作為購物中心的補(bǔ)充。